É prudente que o consumidor fique atento ao saldo devedor residual caso tenha contratado financiamento imobiliário através do Sistema Financeiro de Habitação.

A maioria dos mutuários não se dá conta de que o contrato de financiamento imobiliário que assinaram possui uma cláusula autorizando a instituição financeira a cobrar o saldo devedor residual: trata-se do saldo devedor que não foi integralmente amortizado pelas prestações do financiamento imobiliário.

Quer por erro de cálculo, quer pela forma de reajuste das parcelas e do saldo devedor, poderá haver um desequilíbrio na relação entre a prestação e o saldo devedor durante todo o contrato, gerando um saldo devedor residual que permanecerá após o pagamento da última parcela do contrato de financiamento imobiliário.

Muitos que entendiam ter quitado o financiamento após o pagamento da última prestação foram surpreendidos com um saldo residual bem superior à dívida contratada com o Banco, em algumas situações em valores que daria para comprar facilmente um novo imóvel.

A situação se torna evidentemente desesperadora, pois o mutuário se depara com a situação de perder o imóvel, que entendia ser seu por estar aparentemente quitado, pela incapacidade de pagar a dívida.

Cabe ressaltar que o artigo 2º do Decreto-Lei 2.349/87 estabelece a obrigação dos mutuários pelo pagamento do saldo devedor residual:

Art. 2º Nos contratos sem cláusulas de cobertura pelo FCVS, os mutuários finais responderão pelo resíduos dos saldos devedores existentes, até sua final liquidação, na forma que for pactuada, observadas as normas expedidas pelo Conselho Monetário Nacional.

A preocupação com o resíduo deverá ser redobrada porque em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a cobrança do saldo devedor residual sem cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FVCS) não é abusiva e a dívida deverá mesmo ser suportada pelo mutuário.

A decisão foi proferida em julgamento de recurso repetitivo, ou seja, esta decisão do Superior Tribunal de Justiça servirá como referência e será automaticamente replicada pelos tribunais de segunda instância, sem a necessidade de encaminhamento de recursos sobre esta matéria ao Tribunal Superior.

Embora o saldo devedor residual seja um problema mais frequente em contratos antigos, especialmente em imóveis financiados entre 1980 e 1990, saiba que os contratos atuais também podem apresentar saldo devedor residual, mesmo que com impacto menor.

Por esse motivo, é recomendado que o mutuário acompanhe periodicamente como anda seu saldo devedor e verifique se está sendo efetivamente amortizado pelas prestações pagas mensalmente.

Se ficar evidente que com o decorrer do tempo a dívida está aumentando em vez de diminuir, ou que a diminuição periódica do saldo devedor não ocorre de forma satisfatória, o consumidor poderá tomar medidas para amortizar o saldo e escapar do acréscimo, como por exemplo, utilizando seu FGTS, 13.º salário, férias, além de outros recursos para diminuir a dívida até quitá-la.

Uma alternativa é também buscar a revisão do contrato através de ação judicial, procurando um advogado especialista que deverá valer-se de um cálculo técnico especializado para ingressar com ação judicial.

Aos que pretendem contratar um financiamento é recomendado que se informem sobre a forma do cálculo das prestações mensais e da amortização do saldo devedor, bem como fiquem atentos, antes de assinar o contrato, à existência da cláusula que prevê o pagamento do saldo devedor residual após o pagamento da última prestação.